Ønske om større trygghet ved bolighandel

Av
DEL

MeningerJustis- og beredskapsdepartementet har lagt frem forslag til vesentlige endringer i loven som gjelder for kjøp av fast eiendom – avhendingslova. Formålet er å redusere antallet tvister etter kjøp av bolig, og dermed også sikre tryggere bolighandel.

Den mest sentrale endringen som foreslås, er at selger ikke lenger skal kunne ta «som den er»-forbehold ved forbrukerkjøp. Med forbruker menes en fysisk person som ikke hovedsakelig handler i næringsvirksomhet. Et slikt forbehold overfører risiko og ansvar for skjulte feil og mangler til kjøperen. Etter lovforslaget skal det ikke være mulig å avtale slike forbehold når kjøper er forbruker.

Formålet med endringen er å gi selger en klarere oppfordring til å gi så fullstendige og detaljerte opplysninger om boligen som mulig. Spørsmålet er imidlertid om en slik endring vil fremme formålet med lovendringen, nemlig å redusere antallet tvister og sikre tryggere bolighandel.

LES OGSÅ: Vil ha mer offensiv boligpolitikk

Hva gjelder i dag?

De aller fleste brukte eiendommer selges i dag med et «som den er»-forbehold, også kalt «as is»-forbehold.

Etter dagens avhendingslov foreligger det bare en mangel dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne forvente, med bakgrunn i kjøpesummen og forholdene ellers. Selger har altså ikke noe ansvar for skjulte feil og mangler som ikke oppfyller dette vesentlighetskravet.

Etter gjeldende avhendingslov har selger også en opplysningsplikt om forhold ved eiendommen han faktisk kjenner til, eller som han måtte kjenne til. Dersom opplysningsplikten ikke overholdes, har eiendommen en mangel. Dagens bestemmelser innebærer at selger ikke har plikt til å undersøke egen bolig før et salg. Skjulte mangler som ingen av partene kjenner til, er som hovedregel kjøpers ansvar og risiko når det er tatt et «som den er»-forbehold som nevnt over.

LES OGSÅ: Satser på utleieboliger i Drammen: - Tilbud til dem som ikke kan kjøpe seg inn

Endringene i hovedtrekk

Etter dagens regelverk er det derfor en rettslig fordel for selger å vite minst mulig om boligen han selger. Formålet med lovforslaget er dermed å snu denne situasjonen.

Det er foreslått at adgangen til å avtale «som den er»-forbehold ved forbrukerkjøp fjernes. Det fremkommer direkte av forslagets § 3-9 at som den er»-forbehold ikke skal ha noen virkning i slike kjøp. Dersom det ikke lenger er mulig å avtale «som den er»-forbehold, må domstolene vurdere om eiendommen er i samsvar med kjøpsavtalen etter avhendingslova § 3-1, eller om selger har oppfylt sin opplysningsplikt etter avhendingslova §§ 3-7 og 3-8. I praksis betyr dette at selgers ansvar skjerpes betydelig.

Lovforslaget innebærer ingen endringer i selgers opplysningsplikt etter avhendingslova §§ 3-7 og 3-8 direkte. Vi må likevel anta at endringene vil få betydning for selgers opplysningsplikt i praksis.

Departementet mener at endringene vil gi selger incentiver for å undersøke boligen grundig før et salg, fordi mangelen ikke lenger må oppfylle vesentlighetskravet i dagens avhendingslov. Lovendringen innebærer altså at selger ikke lenger kan beskytte seg med et «som den er»-forbehold. Poenget er altså at et strengere ansvar for selger skal fremtvinge mer informasjon om boligen fra selgers side.

For å klarlegge kjøpers undersøkelsesplikt og for å oppfordre til bruk av tilstandsrapporter, er det foreslått inntatt i avhendingslova § 3-10 at «kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i».

For å tydeliggjøre at man ved kjøp av brukt eiendom ikke kan forvente en plettfri bolig, er det foreslått inntatt i avhendingslova § 3-2 at «eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand».

For å hindre reklamasjoner og tvister ved bagatellmessige avvik på eiendommen, inneholder lovforslaget også en minimumsgrense, som sier at «kjøparen må sjølv dekke tap og kostnadar ved manglar opp til eit beløp på 10 000 kroner om ikkje anna er sagt i lova».

LES OGSÅ: Eiendomsmegler: – Det er smart å kjøpe bolig i 2019

Konsekvensen av lovforslaget

Formålet med lovendringen er som nevnt å gi selger en sterkere oppfordring til å gi fullstendige opplysninger om boligen, og dermed også redusere antallet tvister etter kjøp av brukt bolig.

De aller fleste boliger selges i dag med boligselgerforsikring (tidligere eierskifteforsikring). Selgers ansvar etter avhendingslova er derfor forsikret. Det betyr at det endelige ansvaret for mangler ved boligen normalt blir belastet forsikringsselskapet, ikke selger personlig. Etter vår oppfatning vil de foreslåtte endringene derfor i liten grad oppfordre selger til å fremskaffe mer fullstendige og riktige opplysninger om boligen.

I tillegg kommer at forståelsen av avhendingslova, slik den lyder i dag, har vært prøvd for domstolene i en årrekke. Rettspraksis gir derfor god veiledning når det gjelder å bedømme om boliger i dag har en mangel.

Hvis lovgiver fjerner adgangen til å avtale «som den er»-forbehold, risikerer man etter vårt syn at tvistene i stedet vil dreie seg om hva som må anses som avtalt etter avhendingslova. Vi tror også det kan oppstå tvister om hva som må anses som forventede svakheter, og som da ikke utgjør en mangel etter den nye avhendingslova. På kort sikt tror vi dette vil føre til flere tvister, fordi det må avklares hvordan de nye bestemmelsene skal forstås. Minimumsgrensen for mangler vil også kunne medføre tvister om småbeløp, som er høyere enn kr 10 000.

Vi mener det er svært usikkert om lovforslaget vil oppfylle sin målsetning om å fremme tryggere bolighandel. Forslaget behandles i Stortinget i disse dager. Det gjenstår å se om forslaget vinner oppslutning i Stortinget, og i så fall om formålet med å sikre tryggere bolighandel oppnås.

Skriv ditt leserbrev her «

DELTA I DEBATTEN! Vi oppfordrer leserne til å bidra med sine meninger, både på nett og i papir

Artikkeltags